La respuesta corta
Comprar suele compensar si te vas a quedar muchos años y la casa no es cara en relación con su alquiler. Alquilar puede dejarte más patrimonio si te mudarás pronto o si la vivienda es cara en tu zona, pero solo si inviertes cada mes lo que te ahorras frente a ser propietario.
La comparación justa no es «cuota de la hipoteca frente a alquiler». Es lo que tendrías al cabo de los años en cada caso: la casa menos lo que debes, frente a lo que habrías reunido invirtiendo la entrada, los impuestos de la compra y la diferencia de cada mes.
Calculadora: ¿comprar o alquilar?
Los datos no salen de tu navegador. Abajo tienes los supuestos que usa.
Supuestos: hipoteca a 30 años con cuota fija; impuesto de la compra del 8 % y 3.000 € de notaría, registro y gestoría; la casa sube un 3 % al año; IBI, comunidad y seguros de 1.500 € al año y mantenimiento del 0,8 % del valor; el alquiler sube un 3 % al año. Cada mes, quien gasta menos invierte la diferencia. Sin impuestos al vender y en euros de cada año. La rentabilidad es un supuesto, no una garantía.
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Quiero la calculadora completaLo que cuesta comprar de verdad
El precio del anuncio es solo una parte. Para comprar una vivienda en España necesitas tener ahorrado, antes de firmar:
| Concepto | Cuánto suele ser | ¿Se recupera? |
|---|---|---|
| Entrada | En torno al 20 % del precio: los bancos suelen financiar hasta el 80 % | Sí, es parte de la casa |
| Impuesto de segunda mano (ITP) | Entre el 6 % y el 10 % según la comunidad, con tipos reducidos para jóvenes o familias en muchas | No |
| Impuestos de obra nueva | 10 % de IVA más el AJD, que fija cada comunidad | No |
| Notaría, registro, gestoría y tasación | Unos miles de euros | No |
En total, entre el 27 % y el 32 % del precio. Para una casa de 250.000 € son unos 73.000 €, de los que unos 23.000 € son impuestos y gastos que no vuelven. Ese dinero es el que el inquilino puede invertir desde el primer día, y por eso pesa tanto en la comparación.
La regla rápida: cuántos años de alquiler vale la casa
Divide el precio de la vivienda entre lo que costaría alquilarla un año. El resultado son los años de alquiler que «cuesta» comprarla:
| Precio ÷ alquiler anual | Lo que suele indicar |
|---|---|
| Menos de 15 años | Comprar es barato frente al alquiler: suele compensar si te vas a quedar |
| Entre 15 y 25 años | Zona gris: deciden los tipos de interés, cuánto suba la vivienda y cuánto tiempo te quedes |
| Más de 25 años | Comprar es caro frente al alquiler: alquilar e invertir la diferencia tiene muchas papeletas |
Ejemplo: una casa de 250.000 € que se alquila por 1.000 € al mes (12.000 € al año) vale casi 21 años de alquiler: zona gris. Con una hipoteca barata y la vivienda subiendo un 3 % al año, la calculadora da ventaja a comprar; con tipos más altos o precios estancados, la balanza cambia. Es una regla orientativa: para afinar, está la calculadora.
Lo que de verdad inclina la balanza
El tiempo que te vas a quedar
Los impuestos y gastos de la compra son un peaje de entrada: con los datos de ejemplo, unos 23.000 €. Hacen falta varios años para recuperarlos, así que si crees que te mudarás pronto, comprar tiene mucho que perder. Cambia los años en la calculadora y mira a partir de cuándo compensa en tu caso.
Qué haces con la diferencia
Toda la ventaja del alquiler depende de invertir la entrada y lo que te ahorras cada mes. Si ese dinero se queda en la cuenta o se gasta, comprar gana casi siempre, porque la hipoteca te obliga a ahorrar.
Invertir cada mes sin pensarlo es la parte difícil.DGFinanzas te da carteras modelo de fondos indexados para programar tus aportaciones una vez y olvidarte del día a día.
Ver planesEl precio frente al alquiler en tu zona
En las grandes ciudades la vivienda suele valer muchos años de alquiler, y eso favorece alquilar. Y los precios han subido mucho más que los sueldos: mira vivienda frente a sueldos desde 2015. En ciudades medianas y pueblos suele pasar lo contrario.
La hipoteca multiplica en las dos direcciones
Con un 20 % de entrada, si la casa sube un 10 % tu dinero gana un 50 %; si baja un 10 %, pierde lo mismo. Además, buena parte de tu patrimonio queda en un solo activo y en una sola ciudad.
Lo que no sale en las cuentas
Alquilar te da flexibilidad para cambiar de trabajo o de ciudad. Comprar te da estabilidad y que nadie te suba el alquiler ni te pida la casa. Las dos cosas valen dinero, y solo tú sabes cuánto.
Preguntas frecuentes
¿Alquilar es tirar el dinero?
No. Como propietario también pagas cosas que no vuelven: los intereses de la hipoteca, los impuestos de la compra, el IBI, la comunidad, los seguros y el mantenimiento. La pregunta no es si pagas algo que no vuelve, sino en qué caso pagas menos y qué haces con la diferencia.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Entre el 27 % y el 32 % del precio: en torno al 20 % de entrada más los impuestos (del 6 % al 10 % en segunda mano, según la comunidad) y los gastos de notaría, registro y gestoría. Y un fondo de emergencia aparte.
¿A partir de cuántos años compensa comprar?
Depende de cuántos años de alquiler vale la casa, del tipo de la hipoteca, de cuánto suba la vivienda y de la rentabilidad de lo que inviertas. Los gastos de compra tardan varios años en recuperarse: si te vas a mudar pronto, comprar tiene mucho que perder. Haz la cuenta con la calculadora y tus números.
¿Y si alquilo pero no invierto la diferencia?
Entonces comprar suele ganar con claridad, porque la hipoteca te obliga a ahorrar cada mes. Alquilar solo deja más patrimonio si inviertes con constancia la entrada que no has gastado y lo que te ahorras cada mes.
¿Qué rentabilidad debo poner en la calculadora?
Es un supuesto, no una garantía. Prueba varios valores: si el resultado cambia de lado con pequeños cambios, la diferencia no es tan grande y conviene decidir por lo personal (estabilidad, flexibilidad, dónde quieres vivir).